近期，曹氏会计事务所有帮助客户做1031 Exchange房产置换延税的相关服务， 也有不少房产投资的客户有该想法，咨询我们事务所关于1031 Exchange房产置换延税的具体信息。
那么首先什么是1031 Exchange房产置换延税？在物业买卖交易中，1031税务递延交换（1031 Exchange）是国税局允许纳税人合法避税的一种税务策略，它允许投资人将卖出物业的收益用于新的同种类物业置买中，从而可以推迟支付资本利得税到新物业出售之时。
1031 Exchange房产置换延税必须满足以下条件：
A、新旧物业必须都被持有且用于贸易业务或投资。用于个人用途的财产，如主要住宅、第二家庭和度假屋，不符合类似的交换处理。这两个财产的属性必须足够相似，才能符合“同类财产”的要求。
B、需要换相等或更高市值的物业，而且净值应全部放入新交换的物业上，即不能减少抵押贷款，否则有部份会成为“靴子”(BOOT) ，需要付资本增值税。
C、需要由交易开始便申明为1031交换，并在卖出的物业close escrow 前，和交换公司签订合同。
D、 1031条例中，需要抓住两个时间点。第一个是“确认期”（Identification Period），意为需在旧物业交易完成开始的45天内确认新的用于置换的物业；第二个是“交换期”（Exchange Period）即在老物业出售后的180天内完成新物业的交易。这两个日期需要卡紧，错失了时间则会导致递延优惠无法申请。
1031 Exchange房产置换延税有什么好处？
1031延税交换的益处 延税交换的主要益处在于，纳税人可在不产生任何直接应税收入的前提下出售房产。通过使用此方法，纳税人可进行资产对换，同时仍持有原本应缴纳的递延税款。因此促进投资组合增长，从而提升整个投资收益。
1031延税交换政策还有另一项益处，即投资者的继承人在为其所继承的房产纳税时，可享受递增基数待遇。虽然对投资者而言，其房产的税基将降低（例如沿用旧房产的税基），但当投资者死亡后，其继承人获得的房产将以过让至继承人之日的公允市场价值计价。出售继承所得的房产时，继承人需为继承之日房产的公允市场价值与销售价之间的差额缴纳资本收益税。
使用1031延税工具要及早准备，非常谨慎，最好是找有这方面经验的会计师和地产经纪帮助找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。
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以上文章内容仅供参考，不构成任何税务意见/建议。根据客户情况和时间节点不同，每个案例需要具体分析，请咨询专业会计师确认。
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