在美国，卖投资房不是签完合同才开始算税。
真正聪明的房东，在决定卖房前 12 个月就已经开始做税务规划。
如果你等到过户那天才问会计师一句：
👉「我这套房要交多少税？」
那大概率已经来不及省钱了。
下面这 5 个关键时间点 + 准备事项，房东一定要提前了解👇
⏳ 提前 12 个月｜整理历史报税与出租记录
这是所有税务规划的基础。
你需要确认：
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是否 每年都申报了房租收入
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是否正确申报了：
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折旧（Depreciation）
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维修 vs 改造费用
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是否存在漏报或错误
📌 重要提醒：
IRS 在卖房时会回溯折旧（Depreciation Recapture），
即使你以前**没扣折旧，也会被视为“已经扣过”来征税。
👉 提前让 CPA 帮你检查历史报税，可避免被动补税。
⏳ 提前 9–12 个月｜评估卖房后的资本利得税
卖投资房，通常涉及：
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Capital Gain Tax（资本利得税）
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Depreciation Recapture（折旧回收税）
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州税（如适用）
📌 需要提前计算：
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预估卖价
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成本基础（Purchase Price + 改造）
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累计折旧金额
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实际应纳税额区间
👉 这样你才能判断：
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是否 今年卖更合适
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是否 延期出售更有利
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是否需要 调整报税身份或结构
⏳ 提前 6–9 个月｜外国人房东务必规划 FIRPTA
如果你是：
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非美国公民
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非绿卡
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持 ITIN
📌 卖房时将面临：
👉 FIRPTA 预扣税（最高 15% 房款）
⚠️ 很多人不知道：
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FIRPTA 扣的是 房款，不是利润
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不提前规划，资金会被大量冻结
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退税可能需要 6–12 个月
👉 CPA 可提前协助：
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评估是否可申请 降低预扣比例
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准备相关税务文件
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规划卖房时间点
⏳ 提前 3–6 个月｜评估是否需要结构调整或 1031
根据你的情况，CPA 会帮你判断是否：
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使用 1031 Exchange 延税
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调整持有结构（个人 / LLC）
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与家庭整体税务一起规划
📌 这些操作必须在卖房前完成，
卖完房再问，基本没有空间了。
⏳ 卖房前 1–3 个月｜确认申报与资金安排
最后阶段重点包括：
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确认 escrow 是否正确执行 FIRPTA（如适用）
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准备卖房当年的报税材料
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安排预缴税款或退税流程
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确保 ITIN、银行账户信息有效
💡 专业提醒：卖房税不是“能不能交”，而是“交多少”
很多房东卖完房才发现：
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税比想象高
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钱被多扣
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退税遥遥无期
📌 提前 12 个月规划，往往能省下数万甚至更多。
📣 曹氏会计事务所 · 投资房税务规划服务
我们长期协助西雅图及全美投资房客户：
✅ 投资房出售税务测算
✅ FIRPTA 预扣税规划与降低申请
✅ ITIN 申请 / 更新
✅ 卖房报税 & 退税全流程跟进
✅ 卖房前整体税务规划
📞 联系方式（中英文服务）
📩 info@caoandassociates.net
📞 425-230-7538 / 425-336-8675
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📌 提醒：
卖房决定一旦做出，越早联系会计师，主动权越在你手里。
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