在美国，房东并不是“低风险纳税人”。
尤其在西雅图这样投资房、短租活跃的城市，IRS 对房租收入的关注度一直很高。
很多房东并不是故意违规，而是**“不知道这样也算问题”**。
以下这 3 种情况，是房东最容易被 IRS 盯上的高风险点👇
❌ 情况一：只收租、不申报或少申报房租收入
这是 IRS 查税中最常见、也是最严重的一类问题。
常见误区包括：
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❌ 现金收租就不用报
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❌ 租客是朋友 / 亲戚，不算正式出租
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❌ 房子空置几个月，干脆整年不报
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❌ 只报一部分租金，剩下“没人知道”
📌 IRS 怎么发现？
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银行流水异常
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租客报税时申报地址
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1099 / 平台数据（如 Airbnb、Property Manager）
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历史报税记录前后不一致
👉 一旦被查，不仅补税，还可能：
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加罚金
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加利息
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追溯多年
❌ 情况二：费用乱扣、私人开销当出租成本
房东可以抵扣很多费用，但**“不等于什么都能扣”**。
IRS 常重点审核的项目包括：
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⚠️ 维修 vs 改造（Repair vs Improvement）
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⚠️ 自住房与出租部分混用费用
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⚠️ 私人旅行、油费、家具被当出租成本
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⚠️ HOA、保险、管理费金额异常
📌 高风险行为：
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没有发票或凭证
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金额明显高于同类房产
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每年费用结构变化巨大
👉 专业 CPA 会帮你：
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正确区分可立即扣 vs 折旧
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合理分摊自住与出租比例
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降低被抽查概率
❌ 情况三：外国人房东未规范报税（FIRPTA 高风险）
这是外国人房东最容易“后悔”的问题。
如果你是：
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非美国公民 / 非绿卡
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持 ITIN
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海外投资人
📌 以下行为风险极高：
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❌ 只收租、不报税
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❌ 没有 ITIN
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❌ 卖房前从未报过出租收入
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❌ 不了解 FIRPTA 预扣税
👉 后果通常是：
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卖房时直接被扣 15% 房款
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退税流程复杂、周期长
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IRS 重点审查历史收入
📌 正确做法：
在出租第一年就规范报税，卖房前提前做税务规划。
💡 专业提醒：IRS 查税并不看“你是不是故意”
IRS 更关注的是：
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是否如实申报
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是否有合理凭证
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是否前后逻辑一致
👉 很多房东并不是交不起税，而是没有规划好。
📣 我们曹氏会计事务所可以协助房东的服务
我们专注于 西雅图投资房与房东税务，提供：
✅ 房租收入合规申报（个人 / LLC）
✅ 出租房费用与折旧规划
✅ 外国人房东 ITIN & 报税
✅ FIRPTA 卖房税务提前布局
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