在西雅图及周边地区，投资房一直是非常受欢迎的资产配置方式。
但很多房东在收租之后，最容易忽略的不是现金流，而是税务合规与规划。
📌 房租收入如何报税？
📌 哪些费用可以抵扣？
📌 外国人、LLC、合伙投资有没有区别？
下面这篇文章，帮你一次理清👇
✅ 一、房租收入必须申报吗？答案是：必须
无论你是：
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美国公民 / 绿卡
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新移民
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外国人（持有 ITIN）
📌 只要房产在美国，房租收入就必须向 IRS 申报，包括：
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长租（1 年合同）
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短租（Airbnb / Furnished Finder）
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部分出租（自住房 + 出租）
👉 是否需要交税，取决于净收入，而不是租金总额。
✅ 二、哪些出租相关费用可以合法抵扣？
这是房东最容易多交税的地方。
常见可抵扣费用包括：
✔️ 房贷利息
✔️ 房产税
✔️ HOA 管理费
✔️ 维修与保养费用
✔️ 水、电、垃圾、网络（出租部分）
✔️ 房产保险
✔️ 广告费 / 中介费
✔️ 会计师、报税费用
✔️ 折旧（Depreciation）
📌 专业规划重点：
折旧可以大幅降低当年应税收入，但会影响将来卖房税务，需要提前规划。
✅ 三、折旧不是“免费”的，出租房一定要算清楚
很多房东只听说：
“出租房可以折旧，很省税”
但没被提醒的是👇
📌 卖房时可能涉及 Depreciation Recapture（折旧回捕税）
📌 最高税率可达 25%
👉 是否该折旧？折多少？
👉 是否需要 Cost Segregation？
👉 是否适合长期持有？
这些都需要在买房后、出租第一年就规划，而不是卖房时才发现问题。
✅ 四、外国人房东的特殊注意事项（非常重要）
如果你是外国人身份：
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✔️ 必须持有 ITIN
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✔️ 房租收入必须报税
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✔️ 不报税 ≠ 没人发现
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✔️ 未来卖房将触发 FIRPTA 预扣税
📌 不规范报税的后果：
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卖房时被强制扣 15% 房款
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退税周期长
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IRS 追溯风险
👉 越早规范报税，未来卖房越安全。
✅ 五、个人持有 vs LLC 持有，税务差别很大
在西雅图，很多投资人会问：
“我应该用个人名义，还是 LLC 买房？”
📌 不同结构影响：
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报税方式
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税率
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风险隔离
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将来卖房是否适合 1031 置换
👉 不是所有人都适合 LLC，一定要结合：
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身份
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投资规模
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长短期规划
✅ 六、短租（Airbnb）房东要特别注意
如果你经营短租：
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✔️ 可能涉及自雇税
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✔️ 营业执照 & 城市合规
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✔️ 收入平台 1099-K
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✔️ 成本分摊更复杂
📌 西雅图短租税务合规要求高，建议由专业 CPA 处理。
📣 我们曹氏会计事务所可以帮你做什么？
我们专注于西雅图房产税务 & 投资房报税，为房东提供：
✅ 房租收入报税（个人 / LLC）
✅ 出租房折旧与税务优化
✅ 外国人房东 ITIN & 合规报税
✅ FIRPTA 卖房税务提前规划
✅ 投资房长期税务布局建议
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