很多房主在房子即将挂牌或已经签约后，才开始问会计师：“我需要交多少税？”
但实际上，卖房税务规划越早做，省税空间越大，尤其是——
👉 外国人卖房 / 投资房 / 出租房 / 高价增值房产
下面这几步，是决定卖房那一刻就应该做的税务准备👇
✅ 1️⃣ 先确认你的税务身份（非常关键）
税务身份不同，卖房税务规则完全不同：
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✔️ 美国公民 / 绿卡
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✔️ 外国人（非税务居民 / 税务居民）
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✔️ 是否持有 ITIN / SSN
📌 外国人卖房必须重点关注 FIRPTA 房产预扣税，否则：
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买家将直接代扣 最高 15% 的房款
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与你是否赚钱无关
✅ 2️⃣ 提前评估是否涉及 FIRPTA 预扣税
如果你是外国人身份，卖房前一定要问清楚：
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是否必须扣 15%
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是否有资格申请 降低预扣比例
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是否可以避免被多扣房款
📌 重点：
👉 FIRPTA 降低申请必须在过户前或过户时操作
👉 过户后再想补救，往往只能慢慢等退税
✅ 3️⃣ 提前计算“真实应税利润”，别被表面数字骗了
卖房交税 ≠ 房价 − 买价
专业会计师会帮你计算：
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✔️ 折旧是否需要回补（出租房尤其重要）
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✔️ 改造、维修是否可计入成本
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✔️ 交易费用是否可抵税
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✔️ 长期 / 短期资本利得税区别
📌 很多房主因为没提前规划，白白多交了几万美金税。
✅ 4️⃣ 出租房 & 投资房要特别注意折旧回捕
如果你曾经：
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出租过房产
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报过 depreciation（折旧）
📌 卖房时可能涉及：
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Depreciation Recapture Tax（最高 25%）
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FIRPTA + 资本利得税叠加
👉 这些都需要提前测算，否则卖完房才发现税很高。
✅ 5️⃣ 是否适合 1031 置换？（仅限符合条件者）
如果你是投资房卖家，可以提前评估：
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是否符合 1031 Exchange
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是否可以延税、滚动投资
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时间节点是否可行
📌 1031 是严格时间制度，卖房前不规划，基本来不及。
✅ 6️⃣ ITIN / 报税资料是否齐全
卖房前要确认：
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ITIN 是否有效
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历年报税是否合规
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房产相关文件是否完整
📌 否则可能影响：
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FIRPTA 申请
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正式报税
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退税进度
📣 我们曹氏会计事务所可以如何协助你？
我们专注于房产税务 & 外国人卖房规划，可以为你提供：
✅ FIRPTA 预扣税降低 / 豁免申请
✅ 卖房前税务测算与规划
✅ ITIN 申请 / 更新
✅ 卖房报税 & FIRPTA 退税全流程指导
✅ 投资房 / 出租房税务优化建议
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