很多人以为，买房=签合同+贷款+过户，但在美国，真正影响你长期成本的，往往是买房前的税务规划。
如果你计划在 2026 年买房，现在正是最好的准备时间。
1 、为什么“买房前”就要考虑税务？
在美国，房产不仅是资产，也是一个长期税务项目，从买入那一刻起，就会涉及：
房产税（Property Tax）
个人/公司报税结构
未来出售的资本利得税
外国人身份下的 FIRPTA 风险
租金收入的申报方式
❗ 很多税务结果，一旦房子买完就无法更改。
二、2026 年买房，最容易被忽略的 5 个税务问题
1️⃣ 用谁的名义买？个人 vs 公司 vs 信托
个人持有：结构简单，但未来卖房税率可能更高
LLC 持有：更利于投资、费用抵扣，但申报复杂
Trust 持有：偏向资产保护和传承
👉 不同结构，税负差别可能是“几万到几十万美元”。
2️⃣ 身份不同，税务规则完全不同
美国税务居民
非税务居民（外国人）
新移民第一年（Dual-status）
⚠️ 尤其是外国人，未来卖房可能触发 FIRPTA 最高 15% 房款预扣。
3️⃣ 自住房 vs 投资房，税务待遇差很大
自住房：未来出售有 $250,000 / $500,000 免税额
投资房：折旧、租金收入、资本利得税都要精算
📌 很多人一开始“打算自住”，后来变成出租，却完全没做税务衔接。
4️⃣ 首付来源 & 海外资金是否合规
海外汇款是否需要申报？
是否触发赠与税 / 反洗钱审查？
家人帮忙出首付，税务如何处理？
这些问题，不是银行帮你解决，而是会计师。
5️⃣ 现在的选择，决定未来卖房税
成本基础（Cost Basis）
是否可以合理增加可抵扣费用
是否提前布局 1031 置换空间
👉 买房时不规划，卖房时就只能被动交税。
三、提前税务规划，能帮你做到什么？
✔️ 选对持有结构，合法降低长期税负
✔️ 规划身份 & 居住年限，避免多缴税
✔️ 为未来出租或出售提前留好空间
✔️ 降低 FIRPTA 风险，避免资金被大量预扣
✔️ 让“买房”真正成为资产，而不是负担
四、真实情况（简化案例）
🔹 客户 A：外国人直接个人名义买房
→ 5 年后卖房，被预扣 15% 房款，退税流程长达一年
🔹 客户 B：买房前做税务规划
→ 合理结构 + 提前申报
→ 成功降低预扣比例，资金回笼更快
差别，不在房子，而在是否提前规划。
五、什么时候应该联系会计师？
✅ 已经确定 2026 年要买房
✅ 身份复杂（外国人 / 新移民 / 海外资产）
✅ 计划买投资房或未来出租
✅ 首付涉及海外资金
✅ 希望未来卖房时少交税、不踩坑
📣 曹氏会计事务所｜买房前税务规划服务
我们专注于：
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投资房结构规划
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