无论您是长期持有房产的投资者，还是准备出售自住房产变现资产的屋主，了解美国房产出售相关的税务规定，是确保交易顺利和合法省税的关键一步。
以下是房产出售过程中，您必须注意的几个税务重点👇
1️⃣ 房产增值税（Capital Gains Tax）
当您出售房产获得利润时，这部分利润就属于“资本利得（Capital Gain）”，需要申报并缴纳税款。资本利得分为两种：
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短期资本利得（持有少于1年）：按您的普通所得税率征税
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长期资本利得（持有超过1年）：税率通常为0%、15%或20%，具体取决于您的收入水平
✅ 自住房豁免规则：
若您出售的房产是主要自住房，并且在过去5年中居住至少2年，单身可豁免最高$250,000的利润，夫妻联合报税可豁免$500,000。
2️⃣ FIRPTA：外国人出售美国房产需特别注意
如果卖家是外国人（non-resident alien），出售美国房产时将受到**FIRPTA（外国人房地产税法）**的约束。
👉 主要规定：买方或过户代理人需要从交易价中预扣15%作为预估税款，汇交给IRS。
❗此扣款不是最终税款，而是预缴，卖家可在报税后申请退还多扣部分。
✅ 专业会计师可以协助您提前申请 预扣减免（8288-B），或加速退税流程，最大限度保障资金安全。
3️⃣ 州税及其他地方税
除了联邦税，美国某些州还对房产出售征收资本利得税（如加州、纽约）。华盛顿州虽然没有州个人所得税，但如有公司结构参与交易，仍需专业规划。
此外，还有转让税、房产记录费等，需要在交易中合理估算并分配。
4️⃣ 1031置换：合法延期纳税的利器
如果您打算将售房所得继续投入到新的投资性房地产中，可考虑使用 1031 Exchange，实现税务延期。
✅ 条件：
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必须是投资性或商业用途房产
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在出售后45天内确认新物业，180天内完成交易
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必须通过第三方“交换中介”操作
5️⃣ 报税与退税规划
无论是个人还是通过LLC/公司名义出售，都必须在次年报税季按时申报相关收益和支出。
有些费用如：房产改良成本、经纪人佣金、交易成本、折旧等，可抵扣或调整资本利得，请妥善保留所有单据。
✅ 曹氏会计事务所可以为您提供：
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FIRPTA 预扣申报 & 退税服务（Form 8288, 8288-B, 1040NR等）
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增值税计算与节税建议
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1031 Exchange税务规划
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外国人报税及全美州税服务
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投资性房产折旧、结构优化与资本利得最小化策略
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