在美国投资房地产的外国人，卖房时常常面临一个“意想不到”的问题：被IRS预扣15%的房款。这笔钱不是中介佣金，也不是房产交易费用，而是根据美国联邦税法 FIRPTA 规定的“预提税”。
那么——
🔍 FIRPTA到底是怎么回事？
💡 有没有合法办法减免或退回这笔税？
📑 需要准备哪些材料？流程有哪些步骤？
本文将为您全面解析 FIRPTA 减免与退税的全过程，带您合法节税、轻松卖房！
一、什么是 FIRPTA？
FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act）是美国税法中针对外国人在美出售不动产时的一项规定。
📌 只要房产卖家是“非美国税务居民”，买方在成交时**必须从总房价中预扣15%**的税款上交IRS。
例如：房产成交价为 $1,000,000，就需要预扣 $150,000 上交国税局！
⚠️ 无论您是盈利还是亏损出售，只要身份是“外国人”，都无法自动豁免。
二、如何合法“避税”？有三种方式：
✅ 1. 申请预扣减免（Form 8288-B）
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适用情境： 如果您亏本卖房，或利润很低。
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作用： 在交易前申请 IRS 减免或暂停预扣税。
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好处： 减少或避免15%巨额预扣，减轻资金压力。
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注意： 需提前提交申请并获得IRS批准，时间通常为 90 天左右。
✅ 2. 通过报税申请退税
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即使已被预扣，也可以通过报税退还多扣部分。
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一般在次年报税季（1月~4月）提交1040NR税表。
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需要提供购入房产时的成本、装修费用、交易成本等详细资料。
✅ 3. 联合申请 ITIN + 退税服务
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没有美国税号（ITIN）？没关系，我们可以帮您同时申请。
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专业会计团队可同时为您处理税号申请 + 报税退税 + IRS跟进。
三、退税流程全解析：一文看懂
| 步骤 | 说明 | 专业建议 |
|---|---|---|
| 📄 Step 1 | 判断是否适合申请减免 | 出售前请咨询专业会计师判断是否亏本或少盈利 |
| 📝 Step 2 | 准备 Form 8288-B | 通常需在交易前或交房时提交，越早越好 |
| 🔢 Step 3 | 申请 ITIN（如无税号） | 卖家没有SSN必须申请 ITIN |
| 📬 Step 4 | 提交报税表（1040NR） | 提交真实收入支出、费用凭证等 |
| ⏱️ Step 5 | 等待 IRS 处理 | 退税时间约6~12个月，需专业会计全程跟进 |
| 💰 Step 6 | 成功退税到账 | IRS直接寄出支票或汇入指定账户 |
四、真实案例分享
💼 案例A：王先生（中国籍）在洛杉矶出售房产
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出售价：$900,000
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购入成本 + 装修 + 费用：$850,000
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实际盈利：仅 $50,000
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被IRS预扣：$135,000（15%）
✅ 通过曹氏会计事务所提交Form 8288-B与1040NR
💵 实际退回税款：$113,000
💬 王先生评价：“非常值得！提前规划就不怕被 IRS 吃掉利润。”
五、常见问题解答（FAQ）
Q1：亏本也要交FIRPTA吗？
A：是的，FIRPTA是预扣机制，无关是否盈利。但亏本可以申请退税或减免。
Q2：多久能退回？
A：从提交完整税表起，IRS处理时间为 6~12个月。
Q3：我人在海外，也能操作吗？
A：当然可以！我们提供远程全流程服务，中英文沟通无障碍。
Q4：房产交易已完成，还能补申请减免吗？
A：交易完成后无法再申请减免，只能报税申请退税。
六、为什么选择我们？
✔️ 精通FIRPTA流程，成功协助数百位客户退税
✔️ 中英文服务，特别适合中国投资人
✔️ 一站式：ITIN+减免+退税+报税全包服务
✔️ 熟悉与IRS沟通流程，节省您时间和精力
✔️ 与多位房产经纪人、律师长期合作，流程衔接顺畅
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