《外国人投资房地产税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA）规定，外国人出售在美国投资的房地产时，必须预扣缴所得税。FIRPTA的目的，在让美国国税局向投资美国房地产的外国人征收所得税。房地产投资除了土地与房屋外，也包括所持有的美国房地产投资公司股权。
【FIRPTA税法里面关于外国人的定义】
FIRPTA中的外国人是美国税法意义上的外国人，与一般意义上的外国人有所不同。 包括：非当地居民/Nonresident alien individual、外国公司/Foreign Corporation、合伙/Partnership、信托/Trust 、外国资产/Foreign Estate。
【哪些情况下外国人可以不需要预扣税呢？】
依据美国税法， 如果一年中在美国居留超过183天， 即成为美国税务居民， 而不被视为税法上的外国人。所以持有H-1或者L1签证的外国人， 只要一年中在美国居留时间超过183天， 即被视为美国税务居民。此时， FIRPTA不适用 。但是对于持有F签证的学生，在持有F 签证的头五年， 即便一年中在美国居留超过183天， 也不会被视为美国税法上的居民，从而适用 FIRPTA。
国税局确定外国投资人所有税金都缴纳后，再将多余的金额退还。 出售房产的外国投资人必须在交易完成的隔年报税，申报出售投资房地产的所得、租金和其他收入，以及各项支出，并要求预扣缴金额超出税金的部分退还。
【如果本应该预扣税却没有， 谁承担责任？】
在大多数情况下，受让方/买主是扣缴代理人。如果你是受让方/买方，你必须弄清楚转让人是否是外国人。如果转让人是外国人，而你没有预扣，你可能会被要求承担税收。
对于买家来说，如果不了解FIRPTA，没有在交易过程中做预扣留，风险在于这个外国人卖家卖掉房子以后，没有缴纳增值税的话，IRS会追究买家的责任。对你没有听错，卖家该交的税没交，买家需要承担不交税的责任。
那么在实际的操作中，买家到底怎么进行这个预扣留？为了确保预扣税在准确的时间且准确的金额进行预扣， 以便下一次税务申报申请预扣税拿回， 建议买家和卖家咨询专业的产权公司以及会计事务所，由美国CPA帮您准确处理。
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以上文章内容仅供参考，不构成任何税务意见/建议。根据客户情况和时间节点不同，每个案例需要具体分析，请咨询专业会计师确认。
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