在美国投资房地产，有很多税务方面的优惠，其中大家了解的比较多的一个是1031 EXCHANGE 房产置换延税，也是我们做的比较多的案例，今天的文章给大家介绍1031 DST。
【什么是1031 DST，全称是什么？】
A 1031 Exchange Delaware Statutory Trust, or DST, is an entity that is used to defer capital gains tax from the sale of rental property into a portfolio of real estate.中文全称是特拉华州法定信托。特拉华州法定信托基金是1031名交易所投资者寻求替代房产的替代方案，提供月收入和多样化的潜力，而无需任何正在进行的房东职责。特拉华州法定信托是作为私人管理协议形成的，根据该协议，任何财产的持有，管理，管理，投资和/或运营;或利润的业务或专业活动由一个或多个受托人为有权获得信托财产实益权益的委托人的利益进行。
尽管特拉华州法定信托（DST）并非新的，但现行税法使其成为被动1031交易所投资者和直接（非1031）投资者的首选投资工具。 DST源自特拉华州法定法，作为一个单独的法律实体，作为信托创建，根据第1031条作为延税交换条件。
自2000年以来，特拉华州的法定信托越来越多地被用作房地产，证券化，夹层融资，房地产投资信托（REITs）和共同基金的税收延期，资产保护和资产负债表优势。
【DST如何运作】
简单的讲，DST 1031 Exchange有点像是把1031 Exchange证券化。DST它代表的是Delaware Statutory Trust，就是特拉华州法定的一种信托。这种信托，我们可以把它想成是买共同基金（Mutual Fund）的概念。基金经理人是集合许多投资人的钱，然后去买这个投资标的，这个DST也把它想成是共同基金一样，等于是许多的投资人，许多的房东委托了这个专业的机构来做地产的管理，来做专业的投资。
相较于你自己去做1031 Exchange，你可能只是从一个房地产，转到下一个房地产。但这个DST是转到一个专业机构，投资人可能是拿到一个百分比，比如说你用100万美金去投资DST，那这个DST的投资标的，是2000万美金的一个物业管理，那你就只占其中的5%。
相较于传统1031它有几个优点，DST投资它有一个专业机构在管理，那么自己就不需要烦恼管理房地产的一些琐碎的事情；再来，它可以用比较低的投资金额，参与到法人投资等级的地产或物业，因为一般我们可能是买Residential（住房）的投资屋而已，可是这些DST投资是一种专业的商业地产，有饭店，或者健康医疗中心、仓储这些东西。就不是我们一般投资人可以投资的标的。
那么也就是说，你通过DST 可以分散特定区域，还有特定类型的风险，不是集中在某一种投资类型。比如说你原来只是专心投资店面，那现在你可以分散在办公室物业，甚至到不同的州去做投资。这是一种分散风险的方式。
DST因为是专业的法人在管理，所以你自己不用去承担这些相关的责任风险。还有，就是我们刚才有提到，这个1031 Exchange必须要在45天内确认投资标的物，时间非常紧张。但是，基本上DST已经都有特定的标的物在那边，很容易就可以在限定的期间内完成转换。
而且，你可以有一个全额交换，完整延后资本利得税。如果你卖掉投资房后，有100万美金，可能你的下一个标的只有90万，还有剩余10万元，你就可以放在DST里面，而不必被课税。
【总结】
DST财产所有权结构允许较小的投资者与其他投资者一起拥有大型，机构质量和专业管理的商业地产的部分权益，而不是作为有限合伙人，而是作为信托中的个人所有者。每个所有者收到其在整个财产中的现金流量收入，税收优惠和升值（如果有）的百分比份额。DST为投资者提供年度升值和折旧（税收减免）的潜力，并且大多数投资者的最低投资额低至100,000美元，这使得一些投资者可以获得多元化投资的好处。
DST财产所有权结构允许较小的投资者与其他投资者一起拥有大型，机构质量和专业管理的商业地产的部分权益，而不是作为有限合伙人，而是作为信托中的个人所有者。每个所有者收到其在整个财产中的现金流量收入，税收优惠和升值（如果有）的百分比份额。 DST为投资者提供年度升值和折旧（税收减免）的潜力，并且大多数投资者的最低投资额低至100,000美元，这使得一些投资者可以获得多元化投资的好处。
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以上文章内容仅供参考，不构成任何法律税务意见/建议。根据客户情况和时间节点不同，每个案例需要具体分析，请咨询专业会计师确认。
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